Het wealth effect heet het wel. Je voelt je als huizenbezitter rijk en welvarend omdat je koophuis lekker in waarde stijgt. Je gaat misschien zelfs makkelijker geld uitgeven.
Prijsstijgingen van huizen in Nederland zijn sinds ruim een jaar volop in het nieuws. Hypotheekrentes zijn extreem laag, de arbeidsmarkt trekt aan en het aanbod van koopwoningen daalt. Het gevolg is een huizenmarkt die uit z’n voegen lijkt te barsten, met prijsstijgingen van gemiddeld meer dan 8 procent op jaarbasis.
In gewilde steden, onder meer in de Randstad, gaan de prijzen helemaal door het dak. Lees in dit verband ook: In deze 8 steden drijven verhuizende Amsterdammers de huizenprijzen op
Een gouden ‘belegging’ zou je zeggen. Maar wanneer we iets verder terugkijken, hoe goed doen huizenprijzen het dan? En wanneer je vergelijkt met rendementen op aandelenbeleggingen, of met spaarrentes is het rendement op huizenbezit dan nog steeds zo aantrekkelijk?
Lastig hierbij is uiteraard hoe je dit goed kunt vergelijken. Voor de meeste mensen is de eigen woning een gebruiksobject en geen belegging waar je rendement uit probeert te halen, al kijken veel huiseigenaren wel met een schuin oog naar de eventuele overwaarde.
We houden het hier even simpel en kijken dus alleen naar de waarde-ontwikkeling op basis van de gemiddelde huizenprijs en zien het huis dus niet als potentieel verhuurobject met inkomsten uit verhuur.
Huizenbezitters: gemiddeld 0% rendement in 10 jaar
Wat je bij de huidige 'boom' op de huizenmarkt makkelijk vergeet, is dat huizenprijzen enorm kunnen schommelen met flinke pieken en dalen. Dit wordt duidelijk als je de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen vergelijkt met het rendement over spaargeld en aandelen over perioden van respectievelijk vijf en tien jaar.
Kijk je bijvoorbeeld tien jaar terug, dan zit je rond de periode dat de kredietcrisis uitbarstte, met een enorme crisis op de Nederlandse huizenmarkt als gevolg. Huizenbezitters hebben de afgelopen 10 jaar vast veel woongenot gehad, maar de waarde van koopwoningen steeg gemiddeld maar 0,2 procent. Vrijwel nihil dus.
Terugkijkend over de afgelopen tien jaar zijn aandelenbezitters de absolute winnaars, ze zagen hun bezit 1,2 keer over de kop gaan.
Hoewel er veel geklaagd wordt over lage spaarrentes de afgelopen jaren, leverde sparen de afgelopen tien jaar opvallend genoeg meer op dan 'beleggen' in een huis. Spaarders zagen hun spaartegoed met ongeveer een vijfde stijgen, wanneer ze hun spaargeld op een rekening tegen een kortlopende rente lieten staan en de rente bij lieten schrijven
Onderstaande tabel geeft de vergelijking tussen de ontwikkeling van de huizenprijs, aandelen en sparen. Voor de huizenprijs hebben we gekeken naar de prijsindex bestaande koopwoningen van het Kadaster.
Bij aandelen is het rendement gebaseerd op het totale rendement inclusief herbelegging van dividenden van een indexfonds dat de MSCI Wereldindex volgt, met aandelen uit 23 ontwikkelde landen.
Voor sparen is het rendement gebaseerd op de rentes voor spaargeld dat maximaal één jaar vast staat.
Huizenbezitters pakken verlies terug
Over de afgelopen vijf jaar ziet het plaatje er enigszins anders uit, dan over tien jaar. Belangrijkste ontwikkeling is dat huizenbezitters in deze periode 22 procent waardestijging konden bijboeken. Daarmee is het verlies uit de voorgaande vijf jaar weggewerkt. De rendementen van spaarders blijven in deze periode achter; ze haalden de afgelopen vijf jaar maar vijf procent rendement.
Ook dit keer hebben aandelenbeleggers het meest verdiend. In de periode van eind maart 2013 tot en met eind maart 2018 boekten ze een rendement van 64 procent.
Spaarders hebben last van inflatie
Wanneer we ook kijken naar de inflatie, de geldontwaarding, beleven spaarders nu helemaal slechte tijden. De variabele spaarrentes zijn veelal gedaald tot minder dan 1 procent. Door geldontwaarding en vooral door de belasting op spaargeld, de vermogensrendementsheffing, boeken veel spaarders inmiddels negatieve rendementen.
Belangrijke kanttekening is ook dat we in de berekeningen met de gemiddelde huizenprijs werken. Tussen regio's zijn echter grote verschillen zichtbaar.
Een huis binnen de Amsterdamse grachtengordel kent andere prijsontwikkeling dan een woning in Zuid-Oost Groningen. Ook zijn verschillen zichtbaar tussen soorten huizen, tussen appartementen en vrijstaande woningen en tussen villa's en startershuizen.
Kortom, hoewel een Nederlandse koopwoning de afgelopen tien jaar gemiddeld niets opleverde, zijn er in de praktijk natuurlijk grote verschillen afhankelijk van de stad of regio waar je woont.